用途地域とは？13種類の特徴や調べ方、家を建てるときの注意点をわかりやすく解説

こんにちは。イワクラホーム編集部です。

土地探しをしていると、「用途地域」という言葉を目にすることがあります。

用途地域とは、土地に建てられる建物の種類や用途などを定めた都市計画上の区分です。

住宅が中心となる地域、店舗や事務所が集まる地域、工場が建ち並ぶ地域など、土地を利用する目的に応じてルールを定めることで、計画的で暮らしやすい街づくりを進めています。

土地を購入して注文住宅を建てる場合、用途地域を確認することで、

• その土地にどのような建物が建てられるのか
• 周辺にどのような建物が建つ可能性があるのか
• 住宅地としてどのような環境が想定されるのか

などを考える材料になります。

この記事では、用途地域の基本から13種類の特徴、調べ方、建ぺい率・容積率との関係、土地選びで確認したいポイントまでわかりやすく解説します。

用途地域とは？

用途地域とは、都市計画法に基づき、地域ごとに建築できる建物の用途などを定めた土地利用のルールです。

用途地域は、住居・商業・工業などの土地利用を計画的に分けることで、住宅地の住環境を守ったり、商業や工業の利便性を確保したりすることを目的としています。

たとえば、住宅街の中に大規模な工場が建ち並ぶと、騒音や大型車両の出入りなどによって、周辺の住環境に影響が出る可能性があります。
こうした土地利用の混在を防ぐために、地域ごとに建築できる建物の種類などが定められています。

用途地域によっては、建築できる建物の種類だけでなく、建物の大きさや高さなどにも制限があります。
そのため、土地を購入して家を建てる場合には、土地の価格や広さだけでなく、用途地域やその他の建築規制についても確認することが大切です。

用途地域はすべての土地にある？

すべての土地に用途地域が指定されているわけではありません。

用途地域は、都市計画区域内の市街化区域などを中心に指定されています。

一方、市街化調整区域では原則として用途地域は定められません。また、都市計画区域外などにも用途地域が指定されていない土地があります。

そのため、土地を探すときは「用途地域が何か」だけでなく、まずその土地がどのような区域にあるのかを確認することが大切です。

用途地域は13種類！3つのグループに分けられる

用途地域は大きく、

• 住居系：8種類
• 商業系：2種類
• 工業系：3種類

の3つに分けられます。

それぞれの用途地域によって、建築できる建物の用途や規模などが異なります。

用途地域13種類一覧

※参考：国土交通省 「みらいに向けたまちづくりのためにー都市計画の土地利用計画制度の仕組みー」資料より

ただし、「第一種低層住居専用地域なら必ず静かな住宅地になる」とは限りません。

前面道路の交通量や周辺施設、隣接する土地の用途なども合わせて確認しましょう。

居系の用途地域8種類

住宅を建てる土地を探す場合、特に確認する機会が多いのが住居系の用途地域です。

第一種低層住居専用地域

低層住宅を中心とした、良好な住環境を守るための地域です。

戸建て住宅などが中心となる一方、建築できる建物の用途や高さなどには一定の制限があります。

「落ち着いた住宅街で暮らしたい」という方が土地を探す際には、候補になりやすい用途地域の一つです。

ただし、「第一種低層住居専用地域なら必ず静かな住宅地になる」とは限りません。

前面道路の交通量や周辺施設、隣接する土地の用途なども合わせて確認しましょう。

第二種低層住居専用地域

低層住宅を中心としながら、一定規模の店舗なども建築できる地域です。

第一種低層住居専用地域と比べて、生活に必要な店舗などが周辺にできる可能性があります。

第一種中高層住居専用地域

中高層住宅を中心とした地域です。

住宅のほか、病院や大学、一定規模の店舗なども建築できます。

戸建て住宅を建てる場合でも、周辺にアパートやマンションなどが建築される可能性を考えておくことが大切です。

第二種中高層住居専用地域

中高層住宅を中心としながら、一定規模の店舗や事務所なども建築できる地域です。

第一種中高層住居専用地域よりも、生活利便施設などが周辺に増える可能性があります。

第一種住居地域

住宅の環境を守ることを目的とした地域です。

住宅を中心としながら、一定規模までの店舗・事務所・ホテルなども建築できます。

住宅地としての環境と生活利便性のバランスを重視した土地探しでは、候補になることがあります。

第二種住居地域

住宅を中心とした地域ですが、第一種住居地域よりも幅広い用途の建物が建築できます。

店舗や事務所なども建築可能なため、利便性を重視する場合にはメリットがあります。

一方で、低層住宅専用地域と比べると、周辺にさまざまな建物が建つ可能性があります。

準住居地域

道路沿道の特性に対応し、自動車関連施設などと住宅環境の調和を図る地域です。

交通量の多い道路沿いで土地を探す場合には、用途地域だけでなく、道路からの距離、交通量、騒音なども確認しましょう。

田園住居地域

農業と調和した低層住宅の環境を守るための地域です。

住宅だけでなく、農産物の直売所など、農業に関連する一定の施設も建築できます。

商業系の用途地域2種類

近隣商業地域

周辺住民が日常の買い物などをするための店舗や施設が集まる地域です。

住宅だけでなく店舗なども多く建築できるため、生活利便性を重視したい方にはメリットがあります。

一方で、静かな住宅街を希望する場合は、周辺の交通量や店舗の種類などを確認しておくと安心です。

商業地域

店舗・事務所・飲食店などが集まり、商業施設が建ち並ぶ地域です。

住宅も建築できますが、住居専用地域と比較すると、さまざまな用途の建物が建築可能です。

駅周辺など、利便性を重視した土地選びでは候補になりますが、日当たりや交通量、周辺の建物の高さなども確認しましょう。

工業系の用途地域3種類

準工業地域

主に軽工業の工場やサービス施設などが立地する地域です。

住宅も建築できますが、土地を購入する場合は、周辺にどのような工場や事業所があるのかを確認しておきましょう。

工業地域

工場を中心とした地域です。

住宅や店舗も建築できますが、学校や病院、ホテルなどは建築できません。

工業専用地域

工業のための地域で、住宅を建築することはできません。
そのため、注文住宅を建てるための土地を探している場合、工業専用地域は住宅用地の候補にはなりません。

家を建てるなら、どの用途地域がおすすめ？

「家を建てるなら、どの用途地域が一番おすすめ？」と考える方もいるでしょう。

しかし、用途地域だけで土地の良し悪しを判断することはできません。

たとえば、

• 静かな住宅街で暮らしたい
• スーパーや病院が近い方がいい
• 駅へのアクセスを重視したい
• 大きな建物が周辺に建つ可能性を抑えたい
• 日当たりを重視したい

など、希望する暮らしによって適した土地は変わります。

第一種低層住居専用地域のような低層住宅中心の地域が向いている場合もあれば、駅や商業施設へのアクセスを重視して、第一種住居地域や第二種住居地域などを選ぶ方もいます。

用途地域は「その土地が自分の希望する暮らしに合っているか」を判断する材料の一つとして考えることが大切です。

土地そのものの選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。

→ 「注文住宅用の土地の探し方をご紹介！流れや注意点も確認」

用途地域だけで「建てられる家」が決まるわけではない

土地を購入するときに注意したいのが、用途地域だけを確認して終わりにしないことです。

実際に建てられる住宅の大きさや形状は、

• 建ぺい率
• 容積率
• 高さ制限
• 前面道路の幅員
• 斜線制限
• 日影規制
• 防火地域・準防火地域
• 地区計画
• 高度地区

など、複数の規制によって決まります。

そのため、土地を購入する前には、

「この土地にどんな家を建てられるか」

まで確認することが重要です。

建ぺい率・容積率とは？

用途地域と一緒に確認したいのが「建ぺい率」と「容積率」です。

建ぺい率とは？

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。

たとえば、100㎡の土地で建ぺい率が50％の場合、単純計算では建築面積50㎡が上限となります。

容積率とは？

容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合です。

100㎡の土地で容積率が100％の場合、単純計算では延べ床面積100㎡が上限となります。

ただし、実際の建築可能な面積は、前面道路の幅員などによっても制限される場合があります。

そのため、土地を比較するときは「土地が何㎡あるか」だけでなく、建ぺい率・容積率を踏まえてどのくらいの家を建てられるのかを確認することが大切です。

建ぺい率・容積率についてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

→ 「建ぺい率・容積率とは？家づくりの基本を知ろう！」

用途地域を調べる方法

用途地域は、自治体などが公開している都市計画情報や用途地域図から確認できます。

インターネットで、

「住所＋用途地域」

と検索すると、自治体の都市計画情報や用途地域図などを確認できる場合があります。

自治体によっては、Web上の地図で用途地域だけでなく、建ぺい率・容積率などを確認できるサービスを提供しています。

また、市役所などの都市計画担当窓口で確認できる場合もあります。

土地探しでは用途地域以外も確認しよう

土地を購入して注文住宅を建てる場合は、用途地域だけでなく、以下の項目も確認しましょう。

土地購入前のチェックポイント

1. 用途地域
2. 建ぺい率・容積率
3. 高さ制限
4. 前面道路の幅員
5. 防火地域・準防火地域
6. 地区計画・建築協定など
7. 上下水道・ガスなどのライフライン
8. 周辺の建物・施設
9. ハザードマップ
10. 希望する間取りが実現できるか

特に注文住宅では、土地だけを先に決めるのではなく、土地と建物をセットで考えることが重要です。

「土地を購入してから、希望する間取りが入らないことがわかった」という事態を避けるためにも、土地の購入前に住宅会社へ相談することをおすすめします。

土地探しから注文住宅を検討している方は、こちらの記事も参考にしてください。

→ 「注文住宅用の土地の探し方をご紹介！流れや注意点も確認」

用途地域は土地選びでなぜ重要？

用途地域を確認することで、現在の周辺環境だけでなく、その地域で将来的に建てられる建物の種類を知る手がかりになります。

たとえば、静かな戸建て住宅街で暮らしたい方と、スーパーや店舗などの利便性を重視する方では、土地選びで重視したい用途地域や周辺環境が異なります。

土地の価格や広さだけで判断せず、

「どんな暮らしをしたいのか」→「その土地ではどんな建物が建てられるのか」

という視点で土地を比較することが大切です。

用途地域についてよくある質問

用途地域とは簡単にいうと何ですか？

用途地域とは、その地域にどのような建物を建てられるかを定めた都市計画上のルールです。

住宅地・商業地・工業地などを計画的に分けることで、良好な住環境や商業・工業の利便性を確保することを目的としています。

用途地域は全部で何種類ありますか？

用途地域は全部で13種類あります。

「住居系8種類」「商業系2種類」「工業系3種類」に分類されます。

用途地域はどこで調べられますか？

自治体のホームページで公開されている都市計画情報や用途地域図、市役所などの担当窓口で確認できる場合があります。

土地の購入を検討している場合は、不動産会社や住宅会社に確認する方法もあります。

用途地域が違うと何が変わりますか？

用途地域によって、建築できる建物の種類や規模などが変わります。

そのため、周辺環境や将来的な土地利用にも影響する可能性があります。

用途地域だけで建てられる家が決まりますか？

いいえ。

用途地域のほかにも、建ぺい率・容積率・高さ制限・前面道路・防火地域など、さまざまな建築規制があります。

そのため、土地を購入する前に、希望する住宅を建築できるか確認することが重要です。

まとめ｜用途地域を確認して、理想の暮らしに合った土地を選ぼう

用途地域とは、土地に建てられる建物の種類や規模などを定めた都市計画上の区分です。

用途地域は、

• 住居系
• 商業系
• 工業系

の3つに大きく分けられ、全部で13種類あります。

マイホームの土地を探すときには、用途地域を確認することで、その地域の土地利用や周辺環境を知るための一つの判断材料になります。

ただし、実際に建てられる住宅は用途地域だけで決まるわけではありません。

建ぺい率・容積率・高さ制限・前面道路・防火地域なども含めて確認することが大切です。

土地選びでは、価格や広さだけでなく、

「この土地で、希望する家と暮らしを実現できるか？」

という視点で検討してみましょう。

札幌・旭川・苫小牧・室蘭など北海道で注文住宅や土地探しをご検討の方は、ぜひイワクラホームにご相談ください。

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