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ブログBLOG

建ぺい率・容積率とは?家づくりの基本を知ろう!

2019.07.12

藤井 紀夫

苫小牧支店 藤井 紀夫


こんにちは。イワクラホーム苫小牧支店の藤井です。

 

家を建てるなら広い土地に大きな家を建てたい!

憧れのマイホーム、そんな風に夢を膨らませる方が多いのではないでしょうか。

 

でもちょっと待った!

「建ぺい率」「容積率」という言葉は聞いたことがありますか?

これらは土地に対してどのくらいの広さ・大きさの建物を建てられるかの基準です。

 

一戸建てを考える際に、建ぺい率・容積率とは何なのかを知らずに家を建てることはできません。

今回は住宅建築時までに知っておきたい「建ぺい率」「容積率」について詳しく解説します。

家の模型と建ぺい率と容積率

 

 

家づくりの基本知識!建ぺい率&容積率とは?

建ぺい率・容積率とは、土地の広さに対して、どのくらい大きさの建物を建てることができるかの基準です。

安全快適に過ごせる家を建てるために、建築基準法で定められています。

 

建ぺい率

建ぺい率とは、敷地面積(建物を建てる土地の面積)に対する建築面積(建物を真上から見た時の面積)の割合のことです。

2階建ての以上の建物の場合は、一番広い階の面積が基準となります。

計算式は次の様になります。

 

建ぺい率(%)=建築面積÷敷地面積×100

 

例えば120㎡の土地に対して建築面積60㎡の家を建てた場合は

60㎡÷120㎡×100=50となり、

建ぺい率は50%と算出できます。

 

建ぺい率は用途用地の種類によって大きく異なり、住宅を建てられる土地の建ぺい率は30%~80%が上限となっています。

 

同じ広さの土地でも、建ぺい率の違いによって建てられる家の大きさが変わります。

例えば、同じ100㎡の土地でも、建ぺい率が50%の地域では建築面積が50㎡までの建物しか建てられませんが、80%の地域では80㎡まで建築することができます。

 

一つ気を付けていただきたいのは、建ぺい率が高い地域は、大きな家が建てられますが、隣の敷地の家との距離がとても近くなってしまう可能性があります。

そうなると火事の時にすぐ延焼してしまったり、風通しや日当たりが悪くなってしまったりと、防災や快適性の観点から望ましくないこともありますので、色々な観点からご選択するようにしてください。

建ぺい率と建築面積

 

 

容積率

容積率とは、土地の面積に対する延べ床面積の割合のことです。

延べ床面積とは、建物の各階の床面積の合計のことを指します。

 

2階建てであれば1階と2階の面積を合わせて計算します。

 

容積率(%)=延べ床面積÷敷地面積×100

 

例えば120㎡の土地に対して1階部分が50㎡、2階部分が22㎡の家を建てた場合、延床面積は72㎡

72㎡÷120㎡×100=60となり、

容積率は60%と算出できます。

 

容積率も建ぺい率同様、土地の用途用地によって細かく決められており、住宅を建てられる土地の場合は50%~200%が上限となります。

 

容積率については「何階建ての家を建てられるか」という部分についての制限となります。

 

建ぺい率の制限だけでは、2階、3階、4階と階数を増やして大きな家とすることが可能です。

マンションなどの集合住宅を想像するとイメージしやすいかと思いますが、限られた敷地にあまりにたくさんの人が住むと、上下水道や周辺道路などのインフラがパンクしてしまいます。

容積率の制限では敷地に対する延べ床面積を制限し、建てられる階数を制限することでその敷地に住む人数をコントロールするのが目的としています。

 

「土地が狭いなら4階建ての家を建てれば良い!」というようにできるとは限らないのです。

 

 

建ぺい率と容積率を考える際の注意点!

一戸建て住宅の外観

建ぺい率と容積率は都市計画法で定められる用途、用地ごとに細かく上限が決められています。

 

例えば低層住宅専用地に多いのは「建ぺい率40%、容積率60%」という上限です。

この場合だと、一般的には2階建ての住宅までしか建てることができません。

 

昔ながらの高級住宅街と言われているようなエリアでは「建ぺい率30%、容積率60%」というように制限が厳しくなっている地域も多いです。

これはゆったりとした建築とすることで、快適で上品な街並みや景観を守るという目的があります。

この場合だとかなり広い土地でないと、快適な広さの住宅を建てることは難しいでしょう。

 

また、用途用地以外にもさまざまな条件によって建ぺい率・容積率に含まれない緩和措置があったり、その他の制限が付いたりすることもあります。

 

建ぺい率・容積率に含まれない場合とは?

・ベランダ、バルコニーテラスは壁から2mを超えた部分は延べ床面積に含まれ、1m以上を超えた部分が建築面積に含まれる

・敷地内に作った車庫は建築面積に含まれる

・吹き抜け、高さが1.4m以下のロフトは延べ床面積に含まれない

・地下室は床面積の上限が合計の3分の1、床面から地盤までの高さが天井の高さの3分の1以上、天井と地盤の高さの差が1m以下であれば延べ床面積に含まれない

・敷地が角地の場合は建ぺい率が10%緩和される
(※道路幅員によっては適用にならない場合もあります。)

・道路や隣の敷地との距離によって高さの制限がある

など、家を建てる時に考えなくてはいけないのは建ぺい率・容積率だけではありません。

 

必ずしも「家は広ければ広いほど快適!」とは限らないのです。

敷地いっぱいに家を建ててしまうと隣家との距離が近くなりすぎ、日照や風通しが遮られてしまいますし、騒音などの問題も出てきてしまいます。

制限された建ぺい率・容積率の中でも吹き抜けやスキップフロアにして広く見せるなど、空間をうまく活用する術があるので、是非、私たちにご相談ください!

 

快適な家を建てるためには広さ以外にも日当たりや景観、周辺環境などさまざまな条件を確認して土地を選ぶ必要があります。

吹き抜けやスキップフロアなど空間を活用した家づくりについては、イワクラホームの注文住宅実例もご参考ください!

 

 

まとめ

家を建てる際に必ず知っておきたい「建ぺい率」と「容積率」。

建ぺい率とは土地に対する建物面積の割合、容積率とは土地に対する延べ床面積の割合です。

 

この2つの基準で、土地に対してどのくらいの広さ、何階建ての家を建てられるかの上限が決まります。

快適な家作りはもとより、防災や景観保護、都市計画という観点から地域ごとに細かく基準が決められています。

「広い家を建てたい!」と思っても、敷地面積ぎりぎりまでの家を建てることはできません。

 

家を建てる際には建ぺい率や容積率以外にもさまざまな制限や決まりがあり、地域によっても制限される数字が違います。

家が広ければ広いほど快適とは限りませんので、事前に周辺環境や条件などをしっかり確認してから土地を選ぶようにしましょう。

 

建ぺい率・容積率が限られていても広く見せる工夫は豊富にあります!

北海道で注文住宅をご検討の方は、私たちイワクラホームにもぜひご相談ください!

 

 

この記事を書いた人

藤井 紀夫

藤井 紀夫

住宅事業部苫小牧支店支店長。経験年数30年。
2級建築士 福士住環境コーディネーター2級保有。
良い住宅はとはお客様各々違います。お客様の話をじっくり聞きご納得いただくまでの打合せを重ねていきます!